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从狂欢到凉凉,三四线还要多久?

作者:米宅

从狂欢到凉凉,三四线还要多久?


1


最近,身边一个朋友要回老家工作,打算在老家买套房。


一开始觉得,他们一个豫南小城人均工资不过3000元,房价再高也不会超过5000元吧。


可回家一看,懵了,房价早已破万。


好位置、好产品都是1万起步,还有更贵的。


重点是,这么贵的价格,竟然还出现了“千人摇号抢房”的情况。


而这,绝不是个例。


事实上,截止到目前,全国有不少三四线城市,如山东日照、河北唐山、江苏南通、河南洛阳等,房价都在小幅上涨。


说也奇怪,在市场整体下行的背后,这些三四线小城却能逆势缓涨。


它们的房价能够维持在高位的原因到底是什么,转折点在何处?


2


有这样一种解释,通货膨胀,货币超发。


但超发的货币不可能平均分配给每个人。在没有地位,也没有产业的三四线小城,超发的货币流到普通人手里只有一种途径,就是棚改。


在2014年以前,大部分的棚改都是政府拆迁,给你换一套安置房,这叫实物安置。


在2014年之后,开始流行给你一笔补偿款,你自己拿去买房吧,这就叫棚改货币化安置。


其实,三四线房价上涨最根本的原因就是,棚改货币化安置。


天量的货币和买房需求冲击到小市场里,去库存的同时,也把房价推到了高位。


于是,我们看到了三四线小城里,鸟不拉屎的郊区新房贵的要死,售楼部里的看房客络绎不绝,都是不缺钱的土豪。


这是近5年来,全国房价涨幅较高的城市。


从狂欢到凉凉,三四线还要多久?


可以看到,房价上涨的并不只有一二线,还有更多的三四线。


比如,中山、芜湖的房价,甚至比武汉、合肥的长势要好。


2007年,全国房价破万的城市也就只有北上深而已。


2018年,全国房价破万的城市据统计多达62个,其中三四线超过了3成。


不过,从2019年开始,情况发生了变化。


各省市开始对棚改目标做巨大调整,有的城市棚改计划直接“腰斩”,甚至“膝盖斩”。


棚改,已经不再是下阶段的重心,焦点换成了老城旧改。


那么,建立在棚改之上,房价高涨幅的三四线城市,未来会怎样?


3


三四线的未来,不能一概而论。


一二线城市也有雷区,三四线城市也有强者。


哪些三四线是安全的?


其实,开发商已经给了我们明确的答案。


不知道大家最近有没有发现一个现象,部分开发商又悄然开启了对三四线的排兵布阵。


碧桂园最为典型,虽然它从来没有离开过三四线,但从今年开始,碧桂园通过区域的调整和细分,扩大了对三四线的管控力度。


几乎同时,中骏也将主战场移挪到了广阔的三四线城市。


下面列举近几个月一部分的土拍情况,来感受下开发商在三四线拿地的积极性。


4月9日,浙江丽水一宗宅地被碧桂园拿下,溢价率达58.5%,如此高的溢价率背后,是长达191轮的拼杀。


5月11日,江苏太仓一宗宅地有86家开发商进入一次性报价,最终被金地以13.4亿拿下。


5月27日,碧桂园拿下江苏盐城一宗商住用地,846轮竞价,溢价率高达125%。


……


节奏紧张、竞争激烈。


虽然这些开发商正在回归三四线,但细品之下,你会发现他们也有重点。


就拿碧桂园来说,新增土储中三四线占75%,但其中又有31%来自江苏,17%来自广东,13%来自浙江,大部分都是在长三角、珠三角周边的三四五六线。


除此之外,还包括一些中西部的强三四线城市。


开发商都选择围绕城市群、城市圈更加广泛的布局三四线,去做下沉。


如今,大都市圈的概念越来越凸显,包括长三角、珠三角、京津冀、粤港澳等等。


它们以一、两个实力强劲的城市为中心,并以此做驱动,带动周边城市发展。


安徽滁州就是最典型的例子。


近些年,紧挨着南京的滁州深受长三角地区的红利,加速融入南京都市圈。


目前,滁州已经形成智能家电、电子信息、汽车及零部件等产业集群,聚集了博西家电、康佳、创维等品牌企业。


2019年,滁州市GDP总量居全省第三,增速居全省第一。相比2010年,GDP总量增长了3.18倍。


这些一线或大城市群周边的三四线城市,可以接受核心城市的资金、产业、人才等外溢,将迎来更好的崛起。


4


少部分三四线在上升,大部分却越来越下沉。


对于大量沉下去的三四线城市而言,最痛苦的就是人口问题。


有这样一个案例。


几年前,万科机缘巧合在一个四线小城拿了地,当地政府也很认可万科品牌,地价很便宜。


第一年销量很好,卖了20个亿,但第二年只卖了5个亿。


复盘发现不是营销团队不努力,而是这个城市只有那么多人,只有那么多购买力,需求已经被挖空。


这就是大部分三四线城市所面临的窘境。


有太多的三四线城市,大量的人走了就真的走了,他们并不是不爱自己的家乡,不愿意为家乡的发展做贡献,而是哪怕他们想回来,没有产业,没有就业机会,也待不下去。


所以,有没有人是一回事。更重要的,是人能不能留下。


好的三四线能从一二线城市的发展中分杯羹,但大多数三四线,只能听天由命。


5


有位网友在网上发帖吐槽,自己在四线老家买的房子最近又降价了。


买的时候是8300,现在降到了7000,一下子回到2014年的房价水平。


这意味着买的房子非但没有升值,反而贬值了几十万,简直哭晕在厕所。


而这个小城,只是众多三四线的一个缩影。


未来三四线城市的分化,会比我们想象的还要厉害。


强者如常州,徐州,能够抱住优质城市群的大腿,走上突围之路。


弱者如鹤岗,玉门,人口流失严重,产业凋零,5万就能买套房。

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